不動産の管理は、プロパティマネジメントを初めとする専門的分野として認識されている業務と言えます。
多くの大家さんが管理を委託しているのが状態ですが、特に初めて方は詳細を確かめずに丸投げしてしまっているのが実情です。
インカムゲインを重視する現在の不動産賃貸経営では、長期運用が前提となっており、管理費用も大変重要視する項目の一つです。

ここでは、管理委託の詳細~ポイント、ちょっとした裏話までお伝えしようと思います。
まず、管理の内容を把握します。
・家賃回収 ・トラブル対応 ・退去立会 ・原状回復工事、、、など

管理形態
・一部委託
募集業務~契約など専門的知識が必要な業務のみを委託し、退去後の工事や鍵交換等は大家さんが行うなどする委託方法です。
管理費用が節約できる反面、家賃回収・工事の発注など手間がかかります。
一棟物件、複数物件を所有しているなどの理由から、手間以上の収入が見込める、知り合いに工事関係者の知り合いが多い、、、など。何らかのメリットがある場合に有効です。

・サブリース
管理会社が一括して借り上げ(賃借人となり)、それを入居者に貸し出す(転貸借)委託方法です。
当初設定賃料の80~90%前後が賃料として安定的入ってくるため、空室の心配をしなくて良いのは魅力的です。
ただし、得られない機会損益も考えなくてはいけません。
例えば、免責期間(1~3ヶ月)が設けられている、更新料収入がない等があげられます。

尚、よくみられるの失敗大家さんの傾向は、サブリース契約故に入居者の事をいっさい知らず、原状を把握しない事です。
サブリース契約は突然の解約もあり得るので、委託形態の変更、管理会社の変更に備えて入居者属性の確認しておくのは必須事項といえます。

・全部委託
一番多くみられるのが委託方法ではないでしょうか。
募集~契約業務のほか、家賃収納やクレーム対応なども含め、ほとんどすべての業務を委託する形態です。
大家さんは、業務のほとんどすべてを管理会社に任せているため、苦労が少なく安心して管理ができます。
しかし、それなりの委託料(相場:賃料の5%)がかかるため経済的とはいえないのはデメリットです。

どの委託方法を選べばいいのか?
こればかりは、所有物件の内容、大家さんの資産や勤務形態によるというのが正しい回答だと思います。
物件ごとの募集条件、想定入居者層~フルタイムの勤め人なのか、サブリタイアメントしているのか、資産に余裕はあるのか、、、
長期に運用する賃貸経営では都度リスクを見える化して委託方法も柔軟にすることが必要です。

優良賃貸管理委託会社の目安
今まで、統一ルールがなかった賃貸管理業に2018年6月からほぼ必須資格となった「賃貸不動産経営管理士」があります。
賃借人への説明は、宅地建物取引士による重要事項説明がありましたが、こちらはオーナー(賃貸人)への説明・記載事項を明確化した資格と言えます。
インターネット上で登録会社等が確認することができるので、しっかりとした管理会社なのかを見極める目安になります。
賃貸経営管理士:https://www.chintaikanrishi.jp/

人口減少、可処分所得の減少とデメリットばかりが問いただされる社会では、管理会社選びこそが不動産経営を決めるのではないでしょうか。

次回は、「管理費の妥当性」について考えてみます。